Майже одразу після нападу на Україну шовіністично налаштованої російської федерації всі державні реєстри і бази даних були закриті. Такі заходи були вимушеними, оскільки зловживання на ринку нерухомості у період бойових дій могли б набути великих масштабів. Однак вже через два місяці після початку вторгнення обмеження були частково зняті, щоб дати можливість користувачам укладати окремі угоди. Нижче ми розглянемо основні зміни на ринку вторинної нерухомості в перші місяці війни та проаналізуємо перспективи розвитку ринку в майбутньому.
Як було сказано, в перших числах травня Кабінет Міністрів знову відкрив доступ до реєстру майнових прав для користувачів, щоб вони могли здійснювати операції з нерухомим майном. Тим не менш, певні обмеження діють навіть тепер. Наприклад, посвідчення угод може здійснюватись лише тими нотаріусами, які не входять до списку Міністерства Юстиції через зловживання. На сьогоднішній день і ще впродовж місяця після зняття воєнного стану операції з нерухомим майном по довіреностях заборонені. Також не можна передавати нерухомість до статутних капіталів різних організацій або отримувати право власності на майно при виході з різного роду товариств. Відчужувати нерухомість дозволяється лише через місяць після того, як воно було отримано у власність. Ще не дозволяється вчинення нотаріальних дій з майном, яке розташоване в іншій області.
Немає поки що доступу і до Земельного кадастру. Відповідно купівля-продаж земельних ділянок з розташованими на них будівлями теж неможливі. Поки що дозволено лише укладати угоди на продаж і купівлю квартир. Фахівцями було вивчено все, що відбувається сьогодні на ринку нерухомості трьох великих міст України, а саме Києва, Львова і Харкова.
Зміни на вторинному ринку західних областей
В процесі аналізу було виявлено, що на заході країни загалом і в Львівській області зокрема Істотних змін на ринку вторинної нерухомості не відбулося навіть після початку війни. Завжди була достатня кількість пропозицій що дозволило втримати ціни на ринку майже без змін. Пояснити це можна і значним переселенням мешканців східних областей, більшість яких залишилась на території України. Загалом ціни на вторинну нерухомість західних областей змінились не більше ніж на 10%. Якщо аналізувати більш детально, то економ-житло практично не змінило своєї вартості, а незначне підняття цін відбулось тільки в дорогому сегменті.
Більш детальний аналіз провели фахівці Flatfy, які порівняли статистику цін восени 2021 року і на початку літа 2022 року. Результат показав, що попит на вторинне житло Львівської області зменшився на 20 %. При цьому пропозиція в цьому сегменті зменшилась на 80 %. Відповідно така різниця між попитом і пропозицією спровокувала підняття цін по Львівській області більш ніж на 60 %.
Ринок нерухомості Києва тримається на заможних покупцях
Ринок нерухомості Києва дещо відрізняється від ситуації на Заході України. Як і в більшості центральних областей, попит на житло в столиці відчутно знизився. І хоча ціни ріелтори утримують майже такими, як були до війни, кількість угод купівлі-продажу значно зменшилась. Люди, які бажають придбати житло, очікують на спад цін, судячи з опитувань, але на разі продавці нерухомості не поспішають.
Столиця була завжди найбагатшим містом, тому навіть під час війни є достатньо покупців, які можуть заплатити декілька десятків або сотень тисяч доларів за квартири і міні-котеджі. Іншими словами, попит на нерухомість в Києві залишається на досить високому рівні, незважаючи навіть на спад економіки і війну.
Статистичні дані Flatfy свідчать про те, що в Києві та області загалом на початку літа минулого року порівняно з осіннім періодом 2021 року попит на нерухомість зменшився приблизно на 50 %, хоча кількість пропозицій зменшилась лише на 25 %. Слід теж зазначити, що середня вартість майна зросла за цей період більш ніж на 50 %. За оцінками експертів, в майбутньому ціни на житло в столиці повинні поступово зменшуватись та опуститись більш ніж на 15 %.
Відчутна криза на ринку східних областей
Напевно нікого не дивує те, що найгірший стан ринку нерухомості в східних областях України. Як вже згадувалось, для аналізу було вибрано Харків. Скажемо одразу, що попит на вторинному ринку міста практично відсутній, що пояснюється небезпекою для людей. Ті угоди, що іноді підписуються на вторинному ринку, в основному були заплановані ще до війни, або затягнулись на тривалий час. Саме тому аналізувати ціни на вторинне житло в Харкові зараз неможливо і це зрозуміло – повністю відсутній попит. Цілком можливо що вартість вторинного житла незабаром зменшиться майже на 50 %.
Аналіз Flatfy встановив, що в Харкові та області попит на нерухоме майно становить лише 7-8 % відносно довоєнного стану, а кількість пропозицій зменшилась майже на 80 %. І якщо приблизно визначити середню вартість вторинного житла, вона складе приблизно 65 % відносно цін довоєнного періоду.
Адміністративні обмеження погіршують ситуацію на ринку
Як ми бачимо, нерішучість покупців та власників нерухомості вкупі з воєнним станом негативно впливають на розвиток ринку нерухомості в усіх регіонах України. Але чималу заваду створюють також адміністративні обмеження, які були введені після початку війни. Заборонили здійснювати продаж майна за довіреністю, тому люди, які перебувають у статусі біженців за кордоном або в інших областях, не можуть продати своє житло, навіть якщо вони цього прагнуть. Мало хто хоче повертатись в небезпечну зону тільки заради того, щоб укласти угоду з покупцем.
Ще одна проблема – обмеження доступу до Єдиного державного демографічного реєстру, який раніше називали пропискою. Це обмеження не дозволяє виписати з житла людей і доводиться купувати нерухомість, в якій зареєстровані інші люди. Покупці дуже обережно ставляться до таких пропозицій, особливо якщо в помешканні прописані малі діти. Немає на разі й опікунських рад, що взяли були на себе право знімати з реєстрації в квартирах і будинках неповнолітніх.
Вказані вище обмеження є вкрай негативними для ринку, оскільки вони “вбивають” значну кількість пропозицій. Як стверджує опитування, навіть при наявності достатньої кількості грошей в покупців, вони вкрай обережно ставляться до угод з житлом.
Були пропозиції звернутись в Кабінет Міністрів з проханням дозволити відчужувати майно з-за кордону за довіреностями, однак поки що відповідного рішення прийнято не було. Неможливість такого дозволу пояснили в Кабміні тим, що багато людей потрапляє в зону бойових дій та на небезпечні території, що обстрілюються ворогом. І якщо продавець, який уклав угоду про продаж нерухомості, випадково загине, інформація про це дійде з суттєвим запізненням. Відповідно угода купівлі-продажу може бути оскаржена.