Можливість узаконити самовільне будівництво цікавить багатьох власників нерухомості вже не один рік. Справа в тому, що самочинне будівництво у наші дні є дуже розповсюдженим, бо в даному випадку мова йде не лише про нові будинки, які були споруджені без дотримання відповідної процедури, але й різного роду добудови, перепланування житла та інші будівельні роботи, які змінили (збільшили) житлову площу кімнат.
Як відомо, байдужість людей в даному випадку може каратися штрафами. Наприклад, якщо будівельні роботи почалися без попереднього погодження з відповідними інстанціями, або було повідомлено недостовірну інформацію, це може призвести до сплати штрафу у розмірі 4250 – 5950 грн. (стаття 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення). Якщо ж не було дозволу на виконання будівельних робіт на об’єктах четвертої категорії складності, тоді розмір штрафу складе 10200 – 11900 грн.
Власники земельних ділянок, які збудували на своїй території споруди без отримання відповідного дозволу до 31.12.2015р. могли безкоштовно узаконити самовільне будівництво, пройшовши спрощену процедуру. При цьому звертатися до суду не було потреби. На даний час вирішується питання щодо продовження такої процедури. Сьогодні ж діє тільки загальна процедура узаконення самовільного будівництва, яка вимагає рішення суду щодо визнання права власності на самовільно збудовану нерухомість.
Коли будова вважається самовільною?
Нерухомість або її частина буде вважатися самочинним будівництвом, якщо:
► споруда будується (збудована) на ділянці, яка не була попередньо призначена під забудову;
► споруда була збудована без відповідним чином затвердженого проекту або без належного дозволу;
► під час будівництва споруди були допущені значні порушення будівельних норм і правил.
Звернення до суду щодо визнання права власності розглядаються судовими інстанціями загальної юрисдикції безпосередньо там, де знаходиться самочинне будівництво. Давайте розглянемо окремі випадки самовільного будівництва житла та іншої нерухомості.
Якщо споруда будується на ділянці, яка початково не призначена під будівництво
Зазвичай мова йде про випадки, коли самочинне будівництво здійснене на земельній ділянці комунальної або державної власності. Щоб отримати право власності на самовільно споруджену нерухомість потрібна згода власника цієї ділянки (це може бути відповідний орган місцевого самоврядування або державної влади) на визнання людини, яка збудувала об’єкт, власником житла на земельній ділянці, що знаходиться в підпорядкуванні цього органу. Ще один можливий варіант – отримання власником будови права на користування ділянкою або отримання права власності на ділянку. Це можливо реалізувати шляхом укладення договору купівлі-продажу, суперфіцію і т.п.
Потрібно пам’ятати, що вирішальну роль в суді відіграє волевиявлення власника ділянки. У випадку, коли власник земельної ділянки не бажає визнати право власності на споруду за забудовником, який самовільно збудував об’єкт на цій ділянці, а також якщо самочинна будова порушує право власності іншої особи, споруда підлягає знесенню. Демонтаж самовільно збудованого об’єкту здійснюється забудовником або за його рахунок.
Якщо під час самовільного будівництва були допущені значні порушення будівельних норм
Під порушенням будівельних норм і правил слід розуміти роботи, які здійснювались за проектом, однак, суперечать вимогам державних будівельних норм або санітарних правил. Вважається, якщо не були виконані приписи державної архітектурно-будівельної інспекції про ліквідацію порушень будівельних норм, відповідних правил, стандартів та законодавства у сфері містобудівної діяльності, така споруда може загрожувати здоров’ю та життю людей.
Таким чином на кожному конкретному судовому засіданні виясняється відсутність (наявність) значних порушень будівельних норм і правил. В окремих випадках, якщо виникає така потреба, судом може вимагатись будівельно-технічна експертиза.
Але в будь-якому випадку, і про це потрібно пам’ятати, навіть при наявності позитивного рішення суду і визнання права власності на нерухомість, забудовник зобов’язаний пройти процедуру введення самовільно збудованого об’єкту в експлуатацію.
Як зазначено у Постанові Кабінету Міністрів №1127 від 25.12.2015р. “Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень”, щоб здійснити державну реєстрацію права власності на збудовану нерухомість потрібно мати в наявності:
► документ який свідчить про здачу в експлуатацію закінченого будівництва;
► техпаспорт на дану нерухомість;
► документ про присвоєння будинку або споруді певної адреси;
► договір співвласників або заява про розподіл часток нової нерухомості, якщо передбачається реєстрація прав власності на об’єкт, який представляє собою спільну власність декількох осіб;
► договір простого товариства або про спільну діяльність, якщо здійснюється державна реєстрація нерухомості, спорудження якої проводилось спільно кількома забудовниками.
Тобто послідовність дій тепер відома. Спершу потрібно звернутись до суду, подавши позов про визнання права власності на самовільне будівництво. Якщо рішення суду буде позитивним, слід пройти процедуру введення об’єкта в експлуатацію. Вже після цього державна архітектурно-будівельна інспекція видасть на руки забудовнику пакет документів, які потрібні для реєстрації права власності на нерухомість.