Під час вибору квартири або будинку на вторинному ринку нерухомості потрібно діяти дуже уважно і приглядатися до всіх дрібниць. Від цього буде значною мірою залежати зручність та комфорт проживання в майбутньому. Слід зазначити, що житло на вторинному ринку України користується таким же значним попитом, як і квартири в новобудовах. Особливу увагу старі квартири і будинки викликають в майбутніх орендодавців, що купують нерухомість для отримання доходу від оренди.
Як відомо, ціна квадратного метра нерухомості вторинного ринку в середньому завжди більша, ніж нового житла. Причому різниця може становити від 4 до 10 тисяч гривень за квадратний метр. Вартість житла вторинного ринку, як і в минулі роки, зазвичай встановлюється в доларах. При цьому на даний момент вартість квадратного метра вторинного житла в Києві становить приблизно 1300 – 1800 доларів, залежно від району міста. Квартири вторинного ринку відрізняються від нових певними перевагами. Вони вже підключені до всіх інженерних мереж, давно здані в експлуатацію, на них вже є у власника всі необхідні документи. Фундамент такого будинку не буде вже давати усадки, а радіатори опалення, змішувачі, сантехнічні прилади і труби в більшості випадків вже замінені новими. Іншими словами, в такій квартирі можна одразу жити. Важливою перевагою житла вторинного ринку вважається і менша вартість комунальних послуг, оскільки квартири радянських часів відрізняються меншою площею.
Щодо недоліків таких квартир, сюди можна віднести стару конструкцію будинку, яка часто перебуває в незадовільному стані, а також даху, підвалу, інших приміщень загального користування. Також часто у зношеному стані буває електропроводка і трубопроводи (стояки каналізації та водопроводу). Тому не слід спішити відразу платити гроші за обране житло, поки не будуть повністю обстежені всі його елементи.
Як візуально оцінити будинок та місцевість?
Обираючи район, бажано з самого початку врахувати відповідні цілі: розташування житла відносно місця роботи, його вартість та благоустрій оточуючої території (озеленення, магазини та організації). Потрібно також пам’ятати, що при наявності поблизу популярної автомобільної дороги в повітрі будуть постійно присутні вихлопні гази, які дуже шкідливі для здоров’я людини. Негативно буде впливати на мешканців і електромагнітне випромінювання, якщо будинок знаходиться на незначній відстані від високовольтної лінії електропередачі.
При наявності автомобіля або перспективі його покупки бажано визначитися з можливістю його паркування протягом доби. Якщо ж власник квартири віддає перевагу громадському транспорту, можна вийти на зупинку і розпитати людей, наскільки складно буде доїхати до місця роботи в години пік. Після цього потрібно поцікавитися інфраструктурою району, а саме, наявністю поблизу дитячого садка і вільних місць у ньому, рейтингом ближніх шкіл, асортиментом магазинів, кількістю аптек, ресторанів, кафе та інших організацій.
В будинку, де планується купівля квартири, потрібно візуально визначити стан конструкції. Тут в першу чергу слід звернути увагу на стики бетонних плит, якість швів, стан цегли (якщо з неї збудовані стіни), розміщення і чистоту підвалу та горища. Якщо квартира розташована у так званій «хрущовці», дах будинку повинен бути двоскатним, а не плоским з руберойд ним покриттям. При виборі житла на верхньому поверсі в майбутньому можна буде спробувати приватизувати частину горища, за рахунок якого розширити квартиру.
При можливості можна поцікавитися навіть сусідами: матеріальним достатком, культурою, хоча, про це можна здогадатися при ретельному огляді під’їзду та місць спільного користування. Якщо всюди чисто і відсутній неприємний запах – значить, сусіди звикли до порядку. У відповідному стані повинен бути дитячий майданчик, вхід до під’їзду і лавки поруч з входом в будинок.
Правильний огляд квартири – що потрібно знати?
Коли за стіною квартири розташована шахта ліфта, всередині житла буде постійно відчуватися вібрація та доноситися звуки скрипіння металу. Якщо ж квартира знаходиться в куті будинку, вона буде більш прохолодною та вологою. Перевагу слід надавати квартирам, більшість стін яких є несучими, адже це значно покращує звукоізоляцію. Розташоване з південної сторони будинку приміщення завжди буде спекотним влітку, а в кімнаті з північної сторони буде недостатньо денного світла і досить холодно.
При огляді квартири необхідно перевірити тиск води в трубопроводі будинку. Для цього слід відкрити декілька точок водо розбору і переконатися що тиск води зменшився незначно, адже відомо, що верхні поверхи дуже часто відчувають недостачу тиску води в години пік. Звернути увагу слід також на загальний стан трубопроводу та роботу запірної арматури (наскільки надійно і швидко можна перекрити в квартирі воду). Крім цього, безумовним плюсом буде наявність в квартирі лічильника води.
В старих квартирах, які продаються на вторинному ринку нерухомості, частою проблемою є грибок, який в більшості випадків розповсюджується в кухні та санвузлі. Знищити його досить важко, особливо коли степінь ураження стін дуже висока. Крім цього, грибок є небезпечним для здоров’я людини, оскільки виділяє в повітря токсичні речовини. Іноді він може розповсюджуватися навіть під шпалерами у житлових кімнатах, про що свідчить здуття і відставання шпалер від поверхні стін.
Якість підлоги достатньо оцінити «на око», якщо вона вкрита ламінатом, ковроліном або лінолеумом. Щодо паркету – в місцях, де крива або пошкоджена підлога, він буде хитатись, скрипіти і випадати. При покритті підлоги керамічною плиткою не повинно бути скрипу і хрусту при ходінні, в іншому випадку плитка невдовзі відстане від поверхні і розтріскається.
Додатковими перевагами вважається наявність заскленого балкону, лоджії, встановлені пластикові вікна і броньовані вхідні двері. При цьому якість вікон і дверей можна візуально оцінити, переконавшись у щільному закриванні замків і надійній роботі фурнітури. Для цього слід перевірити, наскільки щільно пристає до віконних і дверних рам гумовий ущільнювач. Незважаючи на екологічність, дерев’яні двері та вікна зможуть прослужити максимум 10 років, потребуючи при цьому постійного фарбування і догляду.
Декілька застережень
В першу чергу застереження стосуються документації. При виборі квартири потрібно відразу встановити, хто саме є власником житла і вимагати в нього оригінали всіх документів. Не слід забувати і про дозволи від органів опіки при наявності в квартирі неповнолітніх дітей. Краще всього всі ці питання доручити фахівцям, які здатні розпізнати різного роду юридичні афери. Навіть проста консультація ріелтора іноді буде важливою гарантією того, що договір купівлі-продажу квартири підписаний буде без порушень.
Покупця квартири повинно насторожити, якщо житло перебувало у власності продавця менше року і було недавно придбане, а не успадковане. В таких випадках часто можна потрапити на аферу так званих перекупників, які купують і продають різного роду неблагополучне житло. Особливо не варто зв’язуватися з власниками житла, які ним володіли менше ніж півроку. Тут швидше всього передбачається стопроцентне шахрайство.
Чинність та оригінальність дозволів від прописаних мешканців та співвласників квартири, або документи органів опіки потрібно перевіряти дуже уважно. Справа в тому, що шахрайство в першу чергу пов’язане з підробкою документів, які в наш час і при сучасних технологіях виготовити досить легко. При цьому відрізнити справжні документи від підроблених візуально досить важко. Тут різноманітних нюансів, які слід врахувати при купівлі квартири, існує дуже багато. Врахувати всіх їх практично неможливо, однак при ретельному аналізі та огляді ймовірність натрапити на шахраїв значно зменшується.