Якщо ви вже тривалий час переглядаєте оголошення про продаж нерухомості і бажаєте купити ресторан або кафе, очевидним фактом стане те, що такого типу нерухомість продається значно частіше, ніж інші комерційні підприємства. Виникає питання – це погано, що вибір такий великий, чи добре? З оптимістичної позиції, звичайно, добре коли пропозицій велика кількість, адже є з чого вибрати.
Якщо ж оцінити ситуацію з іншого боку, то виникає сумнів, адже багато людей з певних причин продають свої кафе і ресторани. Можливо, це не вигідний бізнес? Тут можна тлумачити явище двояко і кожна версія буде частково правильною. Справа в тому, що прибуткові заклади харчування, як і будь-які інші рентабельні підприємства, продаються досить швидко. Давайте розглянемо деякі аспекти, що допоможуть визначити, який саме ресторан або кафе купити або взяти в оренду, щоб він давав у майбутньому вагомий прибуток.
Будь-яке кафе або ресторан має певну репутацію та історію. Однак, найбільш важливим фактором завжди буде місце, де розташований заклад харчування. Кількість відвідувачів кафе буде завжди більша там, де поруч розташовані великі бізнес-центри, торгові центри, офіси, театри та інші заклади, в яких перебуває багато людей. Саме від місця розташування ресторану буде напряму залежати його прибуток.
Що потрібно врахувати при оренді ресторану?
Договір оренди завжди укладається з власником кафе або ресторану. Зазвичай заклад харчування має одного власника, хоча їх може бути й декілька. А що коли такий договір між орендарем і власником вже підписаний? Якщо кафе або ресторан, який вам сподобався, вже був відданий в оренду? В такому випадку можна укласти договір суборенди, тобто, взяти заклад в оренду в уже існуючого орендаря. Таким чином ресторан передається у тимчасове користування новому господареві орендодавцем, хоча він не є власником підприємства.
В наші дні орендодавці стали дуже обережними, передаючи свій бізнес в оренду іншій людині. Справа в тому, що вони теж зацікавлені в прибутковості закладу харчування, адже з заробітку їм буде сплачуватися орендна плата. Тому людині, яка не має досвіду в цьому секторі бізнесу, швидше всього буде відмовлено в оренді. Або орендодавець може настоювати на тому, щоб попередній власник закладу ще деякий час контролював роботу ресторану або кафе, допоки він не переконається в успішній роботі підприємства.
Що стосується умов договору оренди та його строку, значну перевагу буде мати довготерміновий договір, в якому буде передбачене право періодичного перегляду умов. Загалом такий договір бажано укладати не менш ніж на 5 років.
Оцінка ресторану або кафе для продажу
Способів оцінити підприємство такого типу існує всього два:
► оцінювання майна та активів підприємства;
► оцінювання грошового обороту закладу.
Оцінка вартості відбувається з урахуванням загального обсягу нерухомості та кількості активів. Особливо доречне визначення вартості коли заклад харчування розташований в малолюдному місці або якщо він не давав достатнього прибутку. Тобто, є зміст оцінити вартість приміщення та обладнання, за яке ви платите гроші. Після цього потрібно зробити пропозицію продавцеві. Однак, якщо ресторан або кафе розташований в людному кварталі, при його продажі враховується також прибуток, який він забезпечував власнику перед продажем. Іншими словами, потрібно буде вирахувати чистий дохід підприємства. Деякі заклади харчування з повним комплексом обслуговування клієнтів можуть забезпечувати значний прибуток. Варто звернути увагу і на режим роботи підприємства – з якої і до якої години він працював. Іноді кафе або ресторан, що працює всього 6 днів на тиждень по 10 годин може давати у двічі більший дохід, ніж той, що обслуговує клієнтів по 12 годин на добу без вихідних. І хоча це не є основний показник прибутковості закладу харчування, на нього потрібно теж звернути увагу.
Загалом можна сказати, що оцінка вартості кафе або ресторану – це не стільки наука, як мистецтво і частково інтуїція.
Враховується неофіційний дохід
Ресторанний бізнес продовжує розвиватись навіть у період кризи. При цьому крім основного офіційного доходу в даному бізнесі, як і в інших секторах діяльності, завжди є неофіційний дохід. Власник кафе або ресторану буде намагатись продати бізнес з урахуванням всього заробітку, включаючи й незареєстрований прибуток. Однак визначити розмір неофіційного доходу ресторану практично неможливо, тому враховувати неоподаткований прибуток під час покупки ресторану не варто. Та й взагалі, якщо підприємство роками працювало, ухилялось від сплати податків та обманювало державу, його власнику платити за це додаткову плату при купівлі кафе або ресторану буде нерозумно.
Приблизно визначити розмір неоподаткованого доходу ресторану можна по рахунках постачальників, враховуючи також зарплати працівників закладу та власні записи продавця (бармена). Однак цим має зайнятись власник ресторану, адже він повинен довести реальний розмір заробітку. Тобто вам потрібно тільки запитати у власника, чи буде він пояснювати і доводити існування додаткового прибутку від ресторану. Якщо ні – враховувати його при купівлі не потрібно.
Слід пам’ятати про витрати
Затрати на заробітну плату, закупівлю продуктів та інші додаткові витрати, включаючи оплату енергоносіїв та водопостачання, є основним пунктами загальних витрат ресторанного бізнесу. Загальний розмір таких витрат може значно змінюватись залежно від розміру і типу ресторану або кафе. Наприклад у закладі типу фаст-фуд витрати будуть значно менші, ніж у ресторані типу full-service, який продає спиртні напої. Це потрібно заздалегідь врахувати.
Загалом потрібно знати одне правило, що діє для ресторанів та кафе. Загальні витрати, до яких входить оплата оренди, заробітна плата працівників та закупівля продуктів, мають становити не більш ніж 65 % від отриманого офіційного і неофіційного доходу. Якщо ж витрати більші – збільшується ймовірність збитковості ресторану, що в кінцевому результаті призведе до закриття закладу харчування. У більшості кафе і ресторанів розподіл витрат виглядає наступним чином: оренда – від 5 до 10 %, заробітна плата – від 20 до 25 % і затрати на закупку продуктів – від 30 до 35 %. додавши максимальні витрати з наведеного прикладу видно, що їх сума не перевищує 70 %.