Як безпечно купити квартиру в забудовника?

як купити квартиру без ризику
Будь-які інвестиції в житлову нерухомість завжди пов’язані з певними ризиками. Самі ж забудовники використовують різні методи для залучення цих інвестицій. І тут основне питання саме в кількості цих ризиків. В цій статті ми спробуємо визначити, як безпечно купити квартиру в новобудові та які зміни відбулись у захисті покупців протягом останніх років.

Види інвестування на первинному ринку

Компанії, що будують житло, розробили декілька основних способів продажу квартир. При цьому найбільш безпечним та цілком законним вважається так званий фонд фінансування будівництва. Крім цього можливе ще залучення коштів через інститути спільних інвестицій, різного роду фонди купівлі-продажу нерухомості, випуск цільових облігацій компанії забудовника, зобов’язання за якими виконується після передачі у власність житла інвесторам.

Коли йде мова про фонд фінансування будівництва, безпека інвестування з його використанням зводиться до того, що кошти отримують не самі забудовники, а спеціальний фонд, що має право при певних обставинах доручити будівництво іншому забудовнику, який зможе вчасно і якісно завершити спорудження будинку. Однак дуже часто такі фонди створюються як “кишенькові” організації самими забудовниками. Хорошим варіантом вважається ще договір пайової участі, під час укладення якого створюється житлово-будівельний кооператив. Всі учасники кооперативу мають спільні кошти для фінансування будівництва. При цьому саме житло після закінчення будівництва буде власністю кооперативу. Для передачі у власність потрібно буде укласти договір про обмін паю на відповідні приміщення. Такий договір укладає кожен з членів організації.

А тепер декілька слів про купівлю житла в новобудовах шляхом емісії облігацій. В такому випадку інвестор купує не житлову площу, а цільові облігації. Як тільки будівля буде здана в експлуатацію забудовником, він укладає з інвестором (власником облігацій) договір міни, що є специфічним аналогом договору купівлі-продажу. Далі розрахунок за житлову площу здійснюється облігаціями. Цей спосіб купівлі квартири є безпечним тому, що національна комісії з цінних паперів здійснює контроль на фондовому ринку за емісією облігацій, а спеціальна організація, що залучається емітентом для продажу цінних паперів, діє на підставі ліцензії. Отримати таку ліцензію на вид дільності досить складна процедура.

Якщо було вирішено обрати саме такий метод інвестування, потрібно ознайомитись з проектом емісії облігацій, який повинен передбачати строк розміщення цінних паперів, їх вартість та кількість, призначення та вичерпні дані про компанію. Такі дані можна знайти в публікаціях від Кабміну або Верховної ради України. Слід пам’ятати, що термін ведення будинку в експлуатацію повинен збігатись зі строком обігу і погашення цінних паперів, які були випущені з метою інвестування спорудження будинку.

Найбільш ризикованим і ненадійним методом придбання житла вважається попереднє підписання договору про купівлю-продаж нерухомості. Ризик полягає в тому, що забудовник може не передати квартиру інвестору і механізмів зробити це практично не існує. Тим не менш, багато відомих будівельних компаній працюють саме по такій схемі і пропонують інвесторам укладати договори купівлі-продажу заздалегідь, до здачі об’єкту в експлуатацію. Але навіть якщо й підписувати такий договір, його слід завірити в нотаріуса. В документі повинні бути чітко вказані всі необхідні дані, включаючи точну адресу будівлі, номер квартири, поверх, кількість кімнат і загальну площу.

Як уникнути шахрайства від забудовника?

Як стверджують юристи, будь-який договір, що укладається між інвестором і забудовником, завжди достатньо захищають інтереси останнього. Саме тому в першу чергу слід звертати увагу на репутацію забудовника, а не на спосіб інвестування. І якщо будівельна компанія захоче не віддати нерухомість, покупець опиниться в неприємному становищі практично без захисту. В такій ситуації довести своє право в суді буде дуже важко. Щоб цього не трапилось необхідно спочатку ознайомитись з минулим забудовника і виконанням його обов’язків перед інвесторами. І навіть якщо вартість квартир буде трохи більша, бажано віддавати перевагу надійній будівельній компанії.

Влітку цього року проходили активні дебати на цю тему в різного рівня відомствах. При цьому було оголошено більше 60 важливих питань, стосуються проблемних новобудов. Багато було й пропозицій по вирішенню цих проблем. Тепер всі ці питання будуть узагальнені в нових законопроектах.

Запропоновані способи захисту покупців, що потрапили в неприємну ситуацію після купівлі нерухомості:

► добудова житла іншою компанією;
► виплата компенсації при простроченому введенні будівлі в експлуатацію;
► розробка єдиної форми договору купівлі-продажу;
► передбачення відповідальності при зумисному наданні неправильної інформації забудовником;
► створення механізмів контролювання покупцями термінів проведення будівельних робіт та органами місцевого самоврядування своїх рішень;
► створення електронного реєстру будинків, які будуються за рахунок коштів фізичних осіб.

Крім цього є надія, що кількість прострочених будов значно зменшиться при підвищенні відповідальності (зміні класу наслідків). Таким чином буде забезпечене обов’язкове здійснення експертизи проектів житлової нерухомості, які за Законом України № 1817 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 18 грудня 2017 року належать до об’єктів з середніми наслідками. Такі міри зможуть забезпечити покращення безпечності, якості, строку експлуатації та надійності новобудов. До введення в дію вищевказаного Закону таке будівництво житлової нерухомості відносилось до об’єктів третьої категорії складності, що вимагали обов’язкового проведення експертизи проектів.

Придбання квартири – процес надзвичайно важливий для будь-якої людини, тому ставитись до цього слід максимально серйозно і критично. Бажано також аналізувати всі документи забудовника замість того щоб шукати мінімальну квадратного метра житла. Тут репутація будівельної компанії повинна бути на першому місці. Найважливішим показником є тривалість роботи забудовника на ринку та поширеність його бренду.