В яку нерухомість краще інвестувати свої гроші?

яку нерухомість купити для оренди в Києві Будь-яка нерухомість є хорошим способом інвестування грошей. Так вважає багато людей в наш час. Давайте ж з’ясуємо, чи дійсно таке твердження буде правильним при наявних економічних умовах. Крім цього, спробуємо встановити, в яку саме нерухомість найкраще сьогодні вкладати капітал, через який час нерухомість окупиться, а також розглянемо, на які характеристики потрібно в першу чергу звернути увагу при купівлі нерухомості.

Фахівці в секторі нерухомості вважають, що найкращим варіантом буде купівля майна, яке потім можна досить ефективно здавати в оренду, а при виникненні на ринку несприятливих умов – легко продати.

Потрібно врахувати, що кожен сектор нерухомості має власні критерії успіху. Коли, наприклад, йде мова про квартиру, то її розташування неподалік автостанції або зупинки метро буде додатковою перевагою для інвестора або орендаря. Якщо ж розглядати комерційне приміщення незначного розміру торгового призначення, то позитивним фактором буде розташування в людному місці, де протягом дня є багато пішоходів. Найпривабливішою вважається купівля нерухомості, яку можна здати хорошому орендарю на ринкових умовах на довгий термін. При цьому строк окупності буде значно відрізнятись, залежно від виду нерухомості та поточної ринкової кон’юнктури. Наприклад, інвестори сьогодні віддають перевагу проектам, строк окупності яких становить від 5 до 8 років.

Як відомо, суттєвий дохід можна отримувати від популярної на ринку нерухомості, що користується значним попитом в орендарів, адже при збільшенні попиту зростає здорова конкуренція, що в свою чергу впливає на збільшення плати за оренду. Відповідним чином зростає і дохід орендодавця.

Особливості покупки квартир на вторинному ринку Києва

Експерти стверджують, що вкладання інвестицій в покупку столичних квартир в майбутньому може бути дуже привабливим. Однак потрібно правильно вибрати об’єкт, який можна буде згодом здавати в оренду на дуже вигідних умовах.

Найпопулярнішим сегментом вторинного ринку Києва є квартири, що розташовані неподалік ділового, культурного та історичного центрів столиці. Так, це найдорожчі квартири, однак, щодо повернення інвестиційних внесків та отримання вагомого доходу від здачі такого житла в оренду, вони будуть найбільш рентабельними. Мова йде про житло в радіусі 2 – 3 кілометри від Хрещатика. Що характерно, сама архітектура таких будинків може бути різною, починаючи від старих будинків дореволюційного типу, і до стандартних багатоповерхівок 70 – 80 років. Вирішальними факторами можна вважати загальний технічний стан будинку та його розташування відносно інфраструктури міста.

Як і колись, в наші дні найчастіше користуються попитом однокімнатні та двокімнатні квартири площею 40 – 70 м.кв. При цьому максимальний попит припадає на житло 2 – 3 поверху, оскільки переважна більшість об’єктів вторинного тинку не обладнана ліфтами. Вікна квартир можуть бути спрямовані або у двір, або назовні фасаду – це вже залежить від того, наскільки цікавою і жвавою можна вважати вулицю, на якій знаходиться будинок. При цьому є сенс розглядати в першу чергу квартири, які потребують ремонту, оскільки на виконанні ремонту продавець квартири завжди буде намагатись додатково заробити, посилаючись на витрачений час, матеріали, або навіть моральну компенсацію. Саме тому ремонт квартири завжди оцінюється непропорційно затраченим на нього коштам, та й якість ремонту можна при покупці оцінити лише частково. Слід також пам’ятати, що вартість ремонту квартири абсолютно не залежить від району, в якому це житло розташоване.

Отже, як стверджують фахівці, вартість однокімнатної квартири неподалік центру Києва становить близько 60 тисяч доларів. Ремонт обійдеться ще приблизно в 10 тисяч доларів. Оренда такого житла в місяць забезпечить дохід від 12 до 15 тисяч гривень. В кінцевому результаті через років 10 власник повністю свої витрати і почне отримувати щомісячний дохід від оренди у розмірі 12 – 15 тисяч гривень. Відповідно ціна двокімнатної квартири становить близько 80 тисяч доларів, а вартість її ремонту буде в районі 15 – 20 тисяч доларів. Оренда забезпечить прибуток 15 – 20 тисяч гривень. Знову маємо окупність 10 років, але щомісячний дохід вже буде відповідно більший.

Первинний ринок житла у Києві – особливості та перспективи

Непоганим варіантом можна вважати купівлю нової квартири у забудовника. В даному випадку можна розглядати два перспективні варіанти: придбання квартири в центральному районі Києва, що наближений до історичного і культурного центру, та нові квартири в районі станцій Лівобережна, Дарниця, Осокорки, Позняки.

В першому випадку бажано щоб квартира була під охороною, з екологічною та зручною територією біля будинку та зручним під’їздом. Найкращим варіантом буде двокімнатна квартира загальною площею від 70 до 85 м.кв. Ще краще купити трикімнатну квартиру на 100 – 120 м.кв. При цьому важливо, щоб був привабливий вид з вікна, а сама квартира щоб була на середньому поверсі. Вартість такої двокімнатної квартири буде в межах 120 – 140 тисяч доларів, ремонт обійдеться в 20 – 30 тисяч доларів, а дохід від оренди в місяць буде становити від 1000 до 1500 доларів в місяць. Таким чином термін окупності вийде 10 років.

В другому випадку, що стосується квартири на лівому березі поблизу перерахованих вище станцій метро, вона повинна бути на території, що охороняється і має хороше освітлення. Крім цього, відіграють роль порівняно низькі комунальні тарифи, розвиненість інфраструктури кварталу (наявність парку, магазинів, дитячого садочка, школи, поліклініки та ін.). Слід звернути увагу і на вік населення, що проживає в будинку. Перевагу потрібно віддавати молоді. Загалом це може бути однокімнатне або двокімнатне житло із загальною площею від 40 до 70 м.кв. на середньому поверсі. Середня вартість квартири на вказаній території Києва буде становити від 700 до 900 доларів за квадратний метр. Ремонт квартири, залежно від кількості кімнат і площі, може обійтися в 10 – 20 тисяч доларів. Здавати в оренду квартиру такого типу можна буде за 8 – 10 тисяч гривень, тобто, термін окупності буде становити близько 10 років.

Магазин, офіс або склад – переваги та недоліки

Якщо основним фактором є обмеження загального розміру інвестицій, тоді найбільш актуальною буде купівля комерційної (офісної, торгової) нерухомості. Справа в тому, що в даному секторі ринку нерухомості завжди можна підібрати невеликий за розміром об’єкт, на купівлю якого буде достатньо запланованих коштів.

Як об’єкт для покупки можна виглядати вже збудовані приміщення, які вдало розміщені та можуть забезпечити стабільний дохід клієнтів. Як правило, таку комерційну нерухомість можна буде здавати в оренду на тривалий час, що забезпечить постійний дохід. Загалом, якщо на ринку комерційної нерухомості є хороший об’єкт (магазин, офіс, готель), на який оголошена досить вигідна ціна, на нього обов’язково потрібно звернути увагу. Однак, якщо актив не є конкурентоспроможним, зупинятися на ньому не варто.

Експерти вважають, що сектор офісної нерухомості сьогодні досить різноманітний. На ньому представлені не лише окремі приміщення, але й окремі споруди. При цьому вартість одиниці такої нерухомості може варіюватися від десятків тисяч до декількох мільйонів доларів. Так на сьогоднішній день можна придбати за 4 – 6 мільйонів доларів окремий будинок в центральній частині Києва, загальна площа якого буде близько 3 000 м.кв. Іноді ціна нерухомості може бути більша, що пояснюється високою якістю будівлі та особливістю розташування.

Якщо розглядати вкладання капіталу в складську нерухомість Києва, потрібно мати на увазі, що в переважній більшості такі об’єкти представляють собою окремі споруди, що в певній степені збільшить розмір лота. З іншого боку за квадратний метр складського приміщення інвестору доведеться заплатити всього 350 – 500 доларів, що значно дешевше, ніж вартість інших видів нерухомості.

Однак, незалежно від типу комерційної нерухомості, фахівці завжди розглядають термін окупності в 10 – 12 років.