Українське законодавство про операції з нерухомістю

наслідки заниження ціни нерухомості При операціях з нерухомістю, коли укладаються угоди, потрібно бути максимально обережним та уважним. Основним фактором здійснення продажу та купівлі нерухомого майна завжди є ціна і спосіб розрахунку. При укладенні договору про купівлю-продаж нерухомості передбачається сплата 1 % пенсійного збору та 1 % держмита від загальної суми операції продавцем і покупцем. Крім цього, з продавця стягується ще 5 % прибуткового податку, якщо за останній рік в нього це вже не перший продаж нерухомості або даний об’єкт перебував в його власності менш ніж 3 роки. До цього ще додається також військовий збір у розмірі 1,5 % від суми, вказаної в угоді. Якщо ж продавець майна не є резидентом та має підставу для оподаткування операції з продажу, тоді, згідно пункту 9 статті 172 ПК України, з нього стягується 18 % податку від вартості нерухомого майна, що продається.

Отже для того, щоб не сплачувати держмито великого розміру та ряду інших передбачених платежів, покупці з продавцями дуже часто вказують значно меншу вартість нерухомості, що в свою чергу створює значний ризик. Давайте розглянемо, з чим пов’язаний такий ризик і які можуть бути наслідки таких угод.

Ризик при навмисному заниженні вартості нерухомості

Перше, на що слід звернути увагу – продавець може офіційно претендувати лише на суму, що вказана в договорі. Однак, існує певний ризик і для покупця, бо якщо договір буде визнано недійсним, то продавець може виплатити йому тільки ту суму, що в ньому зазначена. А тепер давайте більш детально розглянемо умови і причини, коли договір купівлі-продажі нерухомості може бути недійсним.

Як сказано у статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу квартири, житлового будинку, єдиного майнового комплексу, земельної ділянки та іншої нерухомості повинен бути складений в письмовій формі, після чого документ обов’язково посвідчується нотаріусом. Після цього договір (крім купівлі-продажу нерухомості, яка є податковою заставою) підлягає державній реєстрації. Важливо пам’ятати, що у статті 220 Цивільного кодексу передбачені правові наслідки недотримання обома сторонами вимоги щодо нотаріального посвідчення. Іншими словами, такий документ буде вважатися недійсним згідно частини 2 статті 215 Цивільного кодексу. Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», доводити недійсність договору, який не посвідчив нотаріус, немає потреби.

Форми розрахунку при купівлі-продажу нерухомості

Питання, яке стосується способів та форм розрахунку при операціях купівлі-продажу майна, сьогодні є дуже актуальним і важливим. Це пов’язано з великою кількістю договорів, які були визнані недійсними у зв’язку з порушенням законодавства. Згідно статті 1087 Цивільного кодексу, будь-які розрахунки фізичних осіб, що не мають відношення до підприємницької діяльності, дозволяється проводити в безготівковій та готівковій формах. При безготівковому розрахунку можуть застосовуватись паперові або електронні документи. Обмеження максимальної суми готівкового розрахунку визначається НБУ. Як сказано у постанові правління Нацбанку України від 25 листопада 2016 року № 407, максимально допустима сума готівкового розрахунку за договором купівлі-продажу між фізичними особами, яка підлягає нотаріальному посвідченню, складає 50 тисяч гривень на день.

Іншими словами, якщо вказана в угоді сума перевищує 50 тисяч гривень, документ обов’язково має освідчитися нотаріусом. Перед посвідченням договору нотаріус повинен переконатися, що розрахунок між сторонами в безготівковій формі був вже повністю проведений. Підтвердженням безготівкового розрахунку буде відповідний документ, в якому вказано, що сума з поточного рахунку покупця нерухомості була на рахунок продавця. При цьому розрахунок може бути здійснений під час внесення грошей на окремий депозитний рахунок, під час переказу коштів на поточний рахунок нотаріуса або шляхом внесення готівки покупцем на поточний рахунок продавця як фізичної особи. Якщо ж документів, які підтверджують банківські розрахунки при операції купівлі-продажу нерухомості, немає, то це може розцінюватися як порушення законодавства і причиною для визнання в суді такого договору недійсним. Слід зазначити, що на сьогоднішній день кількість таких договорів постійно збільшується.

Відповідальність при порушенні порядку безготівкових розрахунків

У випадку порушення встановленого законодавством порядку здійснення безготівкового розрахунку сторони можуть бути притягнені до адміністративної відповідальності. Наприклад, при перевищенні граничної суми готівкового розрахунку, згідно статті 16315 КУ “Про адміністративні правопорушення”, передбачається стягнення штрафу у розмірі від 100 до 200 неоподаткованих мінімумів (тобто 1700 – 3400 грн.). Якщо ж таке порушення було виявлено знову протягом одного календарного року, розмір штрафу збільшується до 500 – 1000 неоподаткованих мінімумів (8500 – 17000 грн.). Вказані штрафи стосуються тільки юридичних осіб та фізичних осіб (підприємців).

Єдиним шляхом для уникнення ризику буде користування послугами банку і дотримання вимог законодавства. В свою чергу це потребує певних затрат: відкрити рахунок в банку – до 200 грн., сплатити комісію при перерахунку суми – від 0,1 до 3 % (залежно від способу перерахунку, який може здійснюватись у відділенні банку або через інтернет-банкінг. Приємною новиною буде те, що в більшості банків розмір комісії за перерахунок коштів є обмежений і не перевищує зазвичай 1000 – 2000 грн. Наприклад, якщо клієнту потрібно перерахувати 800 тисяч гривень на інший рахунок, а процент за операцію складає три відсотки, то він повинен був би сплатити комісію в розмірі 24 тисячі гривень, а реально сплачує тільки 2000 гривень. Дуже зручно, коли продавець і покупець відкривають рахунки в одному банку, адже комісія в такому випадку буде або відсутня, або мінімальна.

Інші наслідки заниження вартості нерухомості в договорі

Крім того, що договір купівлі-продажу може бути визнаний недійсним, є й інші негативні наслідки умисного заниження офіційної ціни нерухомості. Тож чому потрібно вказувати справжню ціну майна під час його купівлі та продажу?

Умисне заниження вартості нерухомого майна в договорі купівлі-продажу є фактично підтвердженням уникнення від сплати податку та різного роду обов’язкових платежів. В Україні за це передбачається кримінальна відповідальність. Отже, якщо було виявлено і підтверджено занижену вартість нерухомості в договорі, що стало причиною недостатнього надходження коштів до бюджету, сторони такого договору можуть бути притягнені до кримінальної відповідальності.

Необхідно пам’ятати статтю 212 КК України, в якій сказано: “Умисне ухилення від сплати податків, зборів, обов’язкових платежів, що входять в систему оподаткування, введених у встановленому законом порядку, вчинене будь-якою особою, яка зобов’язана їх сплачувати, якщо ці діяння призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів у значних розмірах, – карається штрафом від однієї тисячі до двох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років.

Ті самі діяння, вчинені за попередньою змовою групою осіб, або якщо вони призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів у великих розмірах, – караються штрафом від двох тисяч до трьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років”.