Що таке фідуціарні відносини з ріелтором?

поняття фідуціарних відносин при торгівлі нерухомістю Більшість ріелторів не розуміють того, що їхні клієнти звертаються до них не заради того, щоб потратити гроші на купівлю нерухомості або придбати її на місцевому ринку. Вони й самі можуть впоратися з таким завданням. Клієнти звертаються до ріелторів за допомогою в тому випадку, коли самостійно не можуть вирішити проблему. Але перед тим, як передати свою проблему на вирішення ріелтору, клієнт повинен йому довіряти. Такі відносини між клієнтом та ріелтором називають фідуціарними. В іншому випадку співпраця буде неможливою.

Після того, як ріелтору будуть пояснені всі причини продажу або покупки того чи іншого об’єкта, включаючи також певну особисту мотивацію, клієнт підписує з ним договір. Про що саме має бути сказано в такому договорі? Яка повинна бути назва цього документу? Адже існують договори про надання юридичних та інформаційних послуг, агентські договори, договори комісії та доручення, а також інші аналогічні документи. Фактично може підійти майже люба з перелічених назв, але в даному випадку відносини з клієнтом найкраще визначити юридичним терміном фідуціарного договору.

Як відомо, поняття фідуціарних відносин було сформоване ще в часи римського права. В наші дні фідуціарний договір набув різних модифікацій, але основа його практично не змінилася і збереглася в більшості правових систем світу. Назва “фідуціарні відносини” походить від латинського слова Fiducia, що означає “довіра”. Іншими словами, мова йде про правові відносини між сторонами, що базуються на довірі. Такі правові відносини виникли в римському приватному праві у зв’язку з необхідністю адаптації старих юридичних форм до нового суспільства. Тобто, будь-які правові відносини, які виходили за межі старих форм, базувалися суто на довірі. Це слугувало свого роду компенсацією недосконалості цивільного права. Така недосконалість проявлялася в розбіжності дійсного внутрішнього змісту і зовнішньої юридичної форми.

Фідуціарний договір представляє собою угоду, яка базується на специфічних особистих довірчих відносинах двох сторін. Відповідно угода про надання послуг ріелтором є фідуціарною, бо продаж послуг базується виключно на довірі, а вчинення різного роду дій ріелтором відбувається суто в інтересах його клієнта. Характер фідуціарного договору завжди є особисто-довірчий, бо передбачається особлива довіра між обома сторонами такого договору. Справа в тому, що згідно такого договору ріелтор зобов’язується вирішити ряд питань, що не можуть бути відображені в умовах такого документу, як і не можуть бути юридично коректно описані.

При будь-яких фідуціарних відносинах довіритель завжди буде слабшою стороною, бо власне він довіряє ріелтору інформацію, яка носить особистий характер, а в окремих випадках навіть може бути комерційною таємницею. Очевидно, що проконтролювати всі дії ріелтора довіритель не може, тому часто йому незрозуміло, за які саме послуги платяться гроші. Враховуючи все сказане вище можна зробити висновок, що при виборі ріелтора основним критерієм буде саме довіра, адже ця людина буде представляти інтереси клієнта під час операції продажу-купівлі нерухомості.

З юридичної позиції фідуціарний договір є найбільш незахищеним. Специфіка таких договорів полягає в тому, що при зміні відносин між сторонами або втраті довіри можливе розірвання таких відносин без зазначення причин в односторонньому порядку. Збитки іншій стороні при цьому не відшкодовуються. Повністю достатньо буде довести втрату довіри. Внаслідок припинення фідуціарних відносин повернути гроші довіритель вже не зможе, навіть якщо ріелтор виконував свої обов’язки несумлінно або не професійно. В свою чергу не отримає платні й ріелтор, адже він втратив довіру клієнта, який може в односторонньому порядку розірвати укладену угоду.

Слід підкреслити, що існує відповідний вплив фідуціарних відносин на суд. Він проявляється під час аналізу поведінки ріелтора. Це підтверджується використанням в суді відповідних статей Кримінального та Цивільного кодексів при визначенні кваліфікації та правильності дій ріелтора. Зі всього сказано можна зробити лише один висновок – яким би сильним був договір, він не зможе гарантувати ріелтору стовідсоткову оплату послуг клієнтом у випадку втрати довіри. Тобто, після укладання фідуціарної угоди ріелтору необхідно довести на практиці правильність вибору свого клієнта. Хоча, якщо брати загалом, то психологічною основою будь-яких юридичних угод цивільного законодавства завжди була довіра.