Нові методи контролю забудовників для відновлення довіри інвесторів

новини державний контроль забудовників Нагадаємо, що на початку весни 2017 року в Києві було створено міську комісію, що займається незаконним будівництвом. До складу комісії увійшли представники департаментів ЖКГ, власності, землебудівництва, СБУ та правоохоронних органів. На початку літа було поставлено завдання по створенню таких комісій для контролю в кожному районі столиці, оскільки силою лише однієї комісії контролювати забудовників буде неможливо. На даний момент таких комісій вже створено більше двох десятків і розглянуто багато різних справ. При цьому одним із завдань є пошук серйозних проблем та способи їх вирішення. У випадку виявлення порушень забудовниками певних норм комісія зобов’язана винести рішення, на основі якого правоохоронні органи можуть притягати забудовників до кримінальної відповідальності. Однак головне завдання роботи кожної комісії – знайти правильний вихід зі складної ситуації в кожному окремому випадку.

Які саме проблеми виникають останнім часом в забудовників столиці? Чому багато новобудов вважаються незаконними?

В першу чергу зазначимо, що підключення до загальної системи опалення великої кількості недобудованих будинків напередодні опалювального сезону буде неможливо через відсутність техумов і неможливість введення в експлуатацію. Будівлі такого типу ще не оточені відповідною інфраструктурою (поліклініки, садки, школи і т.п.), тому жити в них поки що буде неможливо. Отже все гострішою стає проблема введення в експлуатацію новобудов.

Куди звертатися інвесторам, якщо оголошений забудовником термін введення в експлуатацію давно закінчився?

Для вирішення такого роду питань слід об’єднуватися в кооперативи. Силами кооперативу необхідно вимагати проведення експертизи будинку. Тут виникне проблема, адже експертиза плата і потрібно визначити хто платитиме за цю послугу. Крім цього, взнати кількість вже проданих забудовником квартир теж практично неможливо. Тому без держконтролю тут не обійтися, адже тільки він зможе визначити надійність того чи іншого забудовника. Як свідчать статистичні дані, на сьогоднішній день в столиці недобудованими залишається близько 200 незавершених об’єктів. Загалом можна передбачити загальну кількість обманутих людей близько 13 тисяч, з яких дехто продовжує сплачувати внески на рахунок забудовника, щоб компанія не продала квартиру іншому клієнту. В першу чергу слід припинити такі внески і звернутися до суду через порушення забудовником терміну, вказаного в договорі.

Чи повинні викликати підозру надто низькі ціни за квадратний метр? Чи можна по цьому критерію судити про надійність забудовника?

Для початку зазначимо, що собівартість квадратного метра будь-якого житлового будівництва складає близько 10 тисяч гривень. І якщо клієнтам оголошена така ціна для продажі, значить, забудовник залишає себе без прибутку. Такого бути не може. Наприклад, забудовник може продати квартири в будинку, не доробивши комунікації. Механізм продажу житла передбачає реєстрацію договорів. Тобто, забудовник повинен провести реєстрацію всіх договорів у відповідних органах держконтролю. Для такої реєстрації він повинен надати дозвільні документи на право користування землею, квартирографію та висновок експертизи. Інформація після цього стає загальнодоступною, однак, дані про те, хто саме купив квартиру, залишаються недоступними. Потрібно знати, що до підписання договору забудовник не має права приймати від інвесторів грошові внески. Єдине що йому залишається – починати будівництво на свій ризик за власні гроші. Тим не менш, всі забудовники вкладають насправді мізерні кошти, а спорудження будинків відбувається за рахунок внесків клієнтів. Найгірше, що будь-якого контролю за цим механізмом на сьогоднішній день не існує.

Чому проблема новобудов стала такою гострою в останні роки?

За останні 5 років розширення будівельного ринку сягнуло 12 відсотків. Це було в першу чергу спровоковано ростом попиту на нове житло. Люди прагнули вкласти гроші в нерухомість в першу чергу тому, що курс гривні був дуже нестабільний, а купівля нерухомості дозволяла зберегти капітал. Крім цього, за останні роки в Київ почало приїжджати багато людей з інших, як правило, східних регіонів України. Тут же зазначимо, що прийнятий 6 років тому Закон про регулювання містобудівної діяльності звів нанівець контроль за цим процесом. Якби до цього часу діяли логічні правила для забудовників, то незавершених багатоповерхівок практично не було б ніде. Як неодноразово скаржилися самі забудовники, їм доводиться іноді більше року затрачати на отримання всіх необхідних дозволів, а потім продавати квартири за собівартістю. Через відсутність чіткого контролю забудовників на ринку з’явилось багато аферистів, тому запровадження жорстких правил є нагальним питанням захисту інвесторів.