Незавершені проблемні новобудови – алгоритм дій для інвестора

що робити коли новобудову заморозили Сьогодні у різних містах України налічується декілька десятків тисяч інвесторів, котрі придбали квартири в проблемних будовах або новобудовах, що потрапили до категорії скандальних. Давайте проаналізуємо, наскільки велика ймовірність у таких об’єктів бути в майбутньому закінченими і зданими в експлуатацію. Крім цього з’ясуємо, якими повинні бути дії інвесторів, щоб нарешті вселитися в нові квартири, а також, чому забудовники не мають бажання займатися закинутими в минулому будовами.
Відповідно до даних статистики Містобудівного кадастру, у Києві сьогодні можна нарахувати майже сотню будов, що були розпочаті незаконно. Проблема в тому, що квартири в цих новобудовах вже були продані тисячам інвесторів. Найбільше таких проблемних новобудов належить компаніям «Сіті-Груп» і «Уко-Груп», що прославилися недавнім скандалом. При цьому влада столиці розробила оптимальний алгоритм, що складається з декількох пунктів. Послідовність вказаних в алгоритмі дій допоможе обманутим інвесторам і забезпечить вирішення питання щодо завершення розпочатих об’єктів житлового призначення.

Що повинні робити інвестори?

Отримати визнання прав на об’єкт незавершеного будівництва. Юристи вважають, що досягти на практиці цього буде досить складно. І хоча позиція адміністрації столиці була визначена, вирішальну роль будуть відігравати рішення судів. Справа в тому, що далеко не кожен позов про визнання майнових прав задовольняється судом. Та й однією з умов, що дозволяють отримати майнове право, є виконання інвестором в повному об’ємі своїх обов’язків.

Таким чином, коли інвестор зіткнувся з проблемним будівництвом, що зупинене через порушення і його завершення відкладається, фінансування з боку інвестора буде зупинене, поки він не отримає відповідні гарантії. Однак, щоб суд визнав майнові права інвестора на недобудовану нерухомість, йому потрібно сплатити повну вартість квартири забудовнику. Після цього можна надіятись на позитивне рішення щодо визнання майнового права. Хоча, навіть в цьому випадку немає гарантій реєстрації такого права на нове житло. На думку юристів, якщо навіть державний реєстратор зареєструє таке право за рішенням суду, при його визнанні здійснюється опис нерухомості, на яку було визнано майнове право. Під час завершення будівельних робіт можливе внесення змін до проекту, деяких квартир, об’єкта в цілому. При цьому може змінитися не лише площа або номер квартири, але й загальна кількість квартир в будинку, його номер і т.п. Тому може вийти так, що майнове право було визнано на квартиру, якої вже не існує, відповідно, втрачає чинність і рішення суду.

Створити ЖБК, ОСББ або ГО (юридичну особу) та зареєструвати відповідним чином. Спеціалісти в галузі нерухомості вважають, що це зробити просто обов’язково для успішного продовження незавершеного будівництва згідно проекту. При цьому діяти потрібно обережно, бо були випадки, коли проблемний забудовник намагався впливати на самоорганізацію інвесторів. Наприклад, забудовник може сам проявити ініціативу у створенні такого об’єднання. При цьому відповідні люди, які знаходяться під впливом забудовника, опиняються на керівних посадах і мають значний вплив на діяльність об’єднання. Можливе також проникнення підставних людей від забудовника вже в діюче об’єднання. Такі люди будуть намагатися перешкоджати у прийнятті рішень та передавати інформацію про рішення об’єднання інвесторів забудовнику для превентивного реагування.

▼ Проаналізувати стан незавершеного будівництва. Найбільше проблем на цьому етапі виникне при зборі даних. Справа в тому, що повний перелік інвесторів, дані про розмір капіталовкладень в будову та інформацію про кількість вже проданих квартир має лише забудовник, відсутність спілкування з яким значно ускладнює процес аналізу.

Зупинити використання земельної ділянки. Мова йде тільки про ту землю, що перебуває в комунальній власності та була передана будівельній компанії в оренду. Виключенням буде тільки ділянка, що перебуває у приватній власності, на яку цей пункт алгоритму дій не поширюється. Інвестори при тісній співпраці з досвідченими юристами повинні розробити план дій для позбавлення права власності на земельну ділянку.

Переоформити недобудований об’єкт. На даний момент немає ефективного способу для позбавлення забудовника прав на споруджений ним будинок. Інвесторам слід звернутися до будівельної компанії з вимогою про передачу недобудованого об’єкта. У випадку відмови потрібно добиватися такого права в судовому порядку. І якщо інвестор намагається отримати об’єкт, йому доцільно буде розірвати угоду з забудовником та висунути йому вимоги про відшкодування внесених коштів. При відмові інвестор має право домагатися визнання банкрутства будівельної компанії, на підставі чого може отримати право власності на недобудований житловий об’єкт.

▼ Знайти надійного генпідрядника та отримати дозвіл на завершення будівництва. Тут особливих проблем виникати не повинно, однак від інвестора потрібні будуть значні грошові витрати.