Можливі проблеми при продажу об’єкта комерційної нерухомості

нюанси оформлення купівлі комерційного майна та способи розрахунку Під час будь-яких операцій з комерційною нерухомістю проблем не повинно бути ні з самим майном, ні з його продавцем. У випадку, коли власник нерухомості є підприємцем або юридичною особою, варто запитати в нього про те, як розвивається його бізнес, чи немає часом сумнівних судових рішень щодо майна, незавершених виконавчих проваджень, податкової заборгованості. Особливу увагу потрібно звернути на те, чи не знаходиться комерційний об’єкт в податковій заставі. Цілком зрозуміло, що вказані фактори будуть дуже негативно впливати на операцію з купівлі-продажу майна, тобто, створять проблеми в майбутньому. Однак, першочергово слід впевнитися, що продавець обраного об’єкта не є банкрутом. Це можна швидко дізнатися завдяки електронному сервісу в мережі Інтернет. У випадку банкрутства продавця можна опинитися в довгій черзі кредиторів.

Щодо проведення перевірки чесності та благополучності фізичної особи підприємця, тут справи підуть значно гірше. Ні податковий номер, ні прізвище та ініціали фізичної особи не дозволять визначити, чи були стосовно обраного об’єкта якість підозрілі рішення суду. Проблема в тому, що реєстр судових рішень не містить прізвищ та ініціалів фізичних осіб, всі вони замінені позначками типу “особа 15” і т.д. Вся інформація, яку можна взнати таким чином – наявність певної особи в числі боржників по тому чи іншому виконавчому провадженні. Тут негативну роль відіграє так звана недоторканість приватної особи та її життя.

Нотаріальне оформлення купівлі продажу комерційного об’єкта

Якщо об’єкт нерухомості та його продавець перевірені та повністю влаштовують, можна приступити до укладення договору. Процедура купівлі-продажу майна повинна проходити в присутності нотаріуса, бо згідно частини 1 статті 657 Цивільного Кодексу України, такого роду операції з майном підлягають посвідченню нотаріусом. Звичайно, на послугах нотаріуса, які є недешевими, можна зекономити і укласти угоду купівлі-продажу самостійно в письмовій формі. Але слід пам’ятати, що правочин цей згідно статті 220 Цивільного Кодексу буде вважатися недійсним.

Повноваження всіх осіб, що повинні залишити свій підпис на бланку нотаріуса, перед укладенням угоди будуть обов’язково перевірені нотаріусом. Однак, повністю покладатися на нотаріуса також не варто, краще самостійно все перевірити. Якщо мова йде про фізичну особу продавця, потрібно перевірити, чи ця особа перебуває у шлюбі. І якщо цей факт підтвердиться, тоді відчуження нерухомості має відбуватися за згодою чоловіка (дружини) з відповідним нотаріальним посвідченням.

При підписанні договору з юридичною особою необхідно впевнитися, що даний документ про відчуження майна від засновників (обмеження щодо цього можуть зазначатися у статуті підприємства). Перед тим як підписувати договір купівлі-продажу комерційної нерухомості, бажано його ретельно прочитати декілька разів та перевірити наявність всіх важливих умов. В договорі повинен бути вказаний кадастровий номер та ціна нерухомості, точний опис об’єкта і строк виконання цього договору.

▼ Увага! При операціях купівлі-продажу комерційного об’єкта в договорі повинен бути вказаний кадастровий номер земельної ділянки, на якій цей об’єкт розташований. Це одна з дуже важливих умов договору згідно статті 120 Земельного Кодексу України.

Специфіка розрахунку за комерційну нерухомість

Для початку потрібно зазначити, що в договорі купівлі-продажу комерційної нерухомості можна вказати вартість майна не лише в національній валюті, але й в іноземній (наприклад, в доларах США). Тим не менш, розрахунок повинен здійснюватися виключно в гривнях. Так вимагає стаття 533 Цивільного Кодексу України. Враховуючи надто низький рівень довіри до комерційних банків, операції з нерухомістю часто проводять з розрахунком “живими” грошима. Але на розрахунок готівкою держава встановила свої обмеження, згідно яких денний платіж не повинен перевищувати 50 тисяч гривень для фізичних осіб та 10 тисяч гривень для юридичних осіб. Звичайно ж, що знайти будівлю, вартість якої не буде перевищувати вказаний ліміт, практично неможливо.

Отже, щоб операція з купівлі-продажу комерційної нерухомості була законною, розрахунок повинен здійснюватися такими чином:

► шляхом перерахунку коштів з поточного рахунку покупця на поточний рахунок продавця;
► внесенням відповідної суми на депозитний рахунок продавця;
► перерахунком грошей на депозитний рахунок нотаріуса, а після підписання договору нотаріус перерахує потрібну суму на рахунок продавця.

Хоча, не забороняється і поступова сплата необхідної суми шляхом періодичних виплат готівки через касу покупця. Однак в таких випадках угода купівлі-продажу нерухомості повинна містити графік виплати готівки, враховуючи ліміт Нацбанку.

А що робити, коли угода по нерухомості є терміновою, а фірма взагалі не має коштів? Залишається один варіант — терміново звернутися до засновників підприємства. Але навіть коли засновник захоче допомогти в такому випадку і погодиться позичити потрібну суму, то під чесне слово він цього не зробить. Тут залишається один шлях – оформити договір позики, який також називають договором поворотної фінансової допомоги.