У сучасному світі будь-якої організації, незалежно від роду її діяльності, для успішного ведення бізнесу необхідний комфортний і зручно розташований офіс. Вас цікавить оренда офісу в бізнес-центрі? Київ пропонує багатий вибір приміщень для бізнесу: від дорогих елітних офісів для начальників вищої ланки, до якісної та доступної за вартістю комерційної нерухомості для звичайних працівників компанії.
Майбутньому власнику, який бажає зняти або купити офіс в Києві, часом буває не просто зорієнтуватися в різноманітті офісних приміщень, представлених на ринку комерційної нерухомості. Приміщення в нежитловому фонді і кімнати під офіс в багатоквартирних будинках, офісні блоки в адміністративних будинках і різноманітні площі в бізнес-центрах Києва – сьогодні ринок офісної нерухомості насичений пропозиціями практично будь-якої цінової категорії і різних варіантів розташування та комфортабельності.
До початку ХХІ століття єдиної затвердженої класифікації офісних центрів Києва та України, яка чітко розділила б комерційну нерухомість по класності, допомогла оцінювати і порівнювати якість офісних будівель, та, відповідно, орендні ставки, на жаль, не було. Щоб систематизувати офісні приміщення у 2004 році Американською торговою палатою в Україні та провідними девелоперами ринку комерційної нерухомості була адаптована міжнародна класифікація офісних будівель стосовно до вітчизняних реалій.
Основними критеріями, що визначають клас того чи іншого виду нерухомості, а відповідно й підхід до ціноутворення в даному сегменті, стали:
► місце розташування (вибір місця під офіс часто є важливим для успішного бізнесу);
► зручність доступу (транспортні комунікації та наявність парковки);
► фасадна будівля і наявність окремого входу;
► тип, рік будівництва і технічний стан будівлі;
► площа об’єкта, конструктивні рішення і планування;
► якісний стан екстер’єру та інтер’єру;
► міжповерхові перекриття, вікна, ліфти;
► інженерні системи, наявність комунікацій і засобів зв’язку;
► системи вентиляції та кондиціонування;
► степінь безпеки об’єкта;
► інфраструктура об’єкта;
► права і керування будинком.
Таким чином, вся офісна нерухомість Києва була поділена на:
► високоякісну, професійну (класи А, В і С);
► комерційні площі низької якості (класи D і E);
Адаптація під потреби українського ринку нерухомості внесла деякі відмінності в порівнянні з міжнародною системою. Наприклад, для позначення нестандартних, граничних випадків у класифікації бізнес-центрів Києва з’явилося виключно українське ноу-хау – використання знаків “+” і “-“, що додаються до позначень класів (наприклад А+, А, А-).
Відповідно до вищезгаданої класифікації, офісні центри Києва нагороджувалися тим чи іншим класом залежно від відповідності вимогам, пред’явленим до професійної бізнес-нерухомості. Отже бізнес-центри класу А повинні відповідати десяти обов’язковим вимогам і як мінімум шести зі списку додаткових. Для офісів класу В необхідна відповідність тринадцяти пунктам вимог, сім з яких повинні бути в числі обов’язкових критеріїв. Офісна нерухомість класу С передбачає відповідність таких будівель хоча б семи критеріям, п’ять з яких в числі обов’язкових характеристик.
Серед обов’язкових вимог, що пред’являються до якісних офісних центрів, можна виділити:
► місце розташування в центральному діловому районі або в прилеглих до нього інших районах, розташованих близько до транспортних шляхів;
► професійний менеджмент будівлі з прозорою системою бухгалтерського обліку і системою відкритої книги для обліку експлуатаційних витрат, їх розподілу і відшкодування;
► окрема, чітко позначена вхідна група з фойє в офісній частині будівлі;
► чиста висота поверху (від підлоги до підвісної стелі) в офісних приміщеннях повинна бути не менше 2,7 метра як мінімум у 90% площі приміщень;
► під охороною парковка (виключаючи стихійну парковку на вулиці) в будівлі або на прилеглій території з розрахунку не менше 1 машиномісця на 100 м.кв. орендованої офісної площі;
► енергопостачання з розрахунку щонайменше 50 Вт на 1 м.кв. орендованих площ при повному освітленні та підключеному обладнанні, що забезпечене електропостачанням по 1 категорії або за допомогою дизель-генератора;
► система опалення, вентиляції та кондиціонування щонайменше двотрубна (1 контур) з індивідуальним регулюванням температури для кожного орендаря, що забезпечує чотириразовий повітрообмін в годину (з подачею свіжого повітря);
► відкрите планування площ з системою колон, що забезпечує гнучкість планування;
► оптоволоконні цифрові телефонні лінії, ISDN, інтернет-послуги в будівлі;
► коефіцієнт приміщень загального користування, що підлягає до сплати, не повинен перевищувати 12%.
Додаткові вимоги до офісів:
► вихід фасаду будівлі на вулицю (помітне фронтальне розташування);
► раціональна відстань між вікнами, при якій не менше 95% використовуваних площ знаходяться в межах 10 метрів від джерела природного освітлення (тобто вікон);
► мінімальна площа поверху – 500 м.кв;
► середня відстань між зовнішньою стіною і внутрішньою межею використовуваних площ не повинна перевищувати 10 метрів;
► забезпечення підключення комунікаційних систем в будь-якому місці завдяки фальшпідлозі, комунікаційним каналам під підлогою або коробам по периметру приміщень;
► середній час очікування ліфта в години пік не повинен перевищувати 30 секунд з моменту виклику;
► розташування поблизу станції метро або зупинки транспорту;
► заклад громадського харчування для працівників всередині будівлі або наявність кафе або ресторану на близькій відстані від будівлі;
► максимальне навантаження на підлогу – 450 кг/м.кв;
► освітлення офісних приміщень не менш ніж 400 люкс на рівні робочої поверхні.
Варто зауважити, що впорядкування ринку на основі класифікації комерційної нерухомості все ж вважається відносною мірою. Через велику кількість факторів, що характеризують нерухомість і приймають участь в ціноутворенні, неможливо каталогізувати і систематизувати всі області комерційного використання нерухомості, а також встановити чіткі межі між класами нерухомості.
Щороку список бізнес-центрів Києва поповнюється новими екземплярами, що значно переважають за якістю і технічним оснащенням більшість вже наявних на ринку офісних комплексів. Тому один і той же будинок може бути розцінений по різному протягом терміну його експлуатації та в силу появи на ринку більш сучасних варіантів.