Ефективність так званих гнучких офісних проектів для власників комерційної нерухомості досліджувались фахівцями компанії Regus. Ця компанія представляє собою міжнародного провайдера офісних приміщень. Обговорювались і перспективи розвитку даного напрямку в нашій країні.
Коворкінг та сервісні офіси сьогодні вже вважаються звичною для багатьох людей офісною нерухомістю. Як свідчать дані консалтингової компанії Colliers, професійні сервісні фірми та IT-компанії проявляють найбільшу активність при виборі приміщень для оренди під офіс. Аналіз американської компанії JLL доводить те, що кількість вакантних площ в сегменті послуг для бізнесу зменшилася цього року на 2,5 %. Крім цього зростає з кожним днем популярність такої концепції, як “економіка загального користування” або “shared economy”. Вона передбачає оплату бізнесом доступу до послуг і товарів, а не оплату за володіння ними.
Отже звичний формат офісів тепер замінюється гнучкими офісними проектами. При цьому саме поняття офісу перетворилось на послугу, що стимулює розвиток компаній, які зайняті організацією робочого простору для бізнесу. Тепер всі компанії можливість працювати у максимально комфортних умовах, а саме: визначати строк оренди від однієї години до п’яти років, змінити розташування офісу протягом однієї доби не затрачаючи кошти і час на ремонт, а також обирати тип офісу – open space або кабінетний тип. Завдяки такому сервісу керівництво фірм має можливість займатися виключно своїм бізнесом, не затрачаючи свій час на менш важливі речі.
В міру того, як зростає попит на гнучкі офісні проекти, девелопери все частіше розглядають власників цих проектів як орендарів. За статистикою Colliers у цьому році тільки 23 % договорів оренди були підписані на приміщення площею 1000 – 2000 м.кв. Сервісні офіси орендують великі приміщення площею понад 1000 м.кв, укладають довгострокові договори оренди і самі обладнують приміщення. Власник бізнес-центру не розподіляє самостійно площі між орендарями, тому співпраця виходить гнучкою, як і самі послуги провайдерів офісних проектів.
Оренда офісних приміщень на довгий строк
Під час проектування будівлі девелопер може концентруватися не на форматі приміщення майбутнього бізнес-центру, а на його місці розташування, наявності зручної транспортної розв’язки, економії електроенергії за рахунок панорамних вікон тощо.
Провайдеру офісних проектів теж не потрібні дизайнерські рішення та хитромудрі планування. Простий формат дозволяє орендатору експериментувати: зробити кабінетну систему або коворкінг, залишити більше місця на кухню або розширити переговорну кімнату. Потрібно тільки дотримуватися просторового балансу.
Іншими словами девелопери забезпечують можливість для облаштування офісу і створення мікроклімату за власним бажанням орендатора. Натомість власник нерухомості отримує переваги у вигляді перспективи довгострокової оренди, а його бізнес залишається в безпеці, мінімізуються ризики та виконання ремонтних робіт приміщення протягом тривалого часу.
Стабільність співпраці
Швидкий розвиток технологій, що відбувається в останні десятиліття, значно спрости організацію роботи. Працівникові офісу для виконання роботи достатньо мати ноутбук або комп’ютер і телефон. В кінці 2017 року компанія Regus провела дослідження і виявила, що більш ніж 90 % людей в Україні віддають перевагу гнучким умовам роботи. При цьому 45 % з опитаних людей готові взагалі відмовитися працювати, якщо умови роботи не будуть гнучкими.
Багато компаній часто використовують офіси по запиту, тому заповнити порожні місця девелоперам вдається не повністю. Працювати з одним провайдером більш надійно і зручно, ніж декількома бізнесами одночасно. Щоб самостійно не розподіляти площу для оренди, провайдер гнучкого офісного проекту сам підписує договір оренди на всю площу, а потім розподіляє орендовану площу між своїми клієнтами. Таким чином девелопер уникає короткотермінової оренди, простоювання порожніх приміщень і форс-мажорів. Відповідно покращується стабільність бізнесу.
Вартість оренди офісу
Якщо бізнес-центр знаходиться в самому центрі міста, вартість оренди квадратного метра в такому приміщенні буде більш висока. Згідно проведених компанією JLL досліджень, максимальна вартість оренди квадратного метра в бізнес-центрі А класу в діловому центрі столиці сягає майже 30 доларів, в той час як вартість оренди аналогічних приміщень в інших районах Києва майже на 30 % менша.
Власники всіх бізнес-центрів прораховують в першу чергу строк, за який окупиться вартість будівлі. Але цей строк буде залежати в значній степені від завантаженості приміщень. Відразу зазначимо, що термін окупності бізнес центру дуже рідко зменшується відносно розрахункового. Та й ніхто не може гарантувати швидкий пошук орендаторів офісних приміщень. Багато що буде залежати від умов оренди і вартості. Певні терміни і межі існують і в сервісних офісах при їх оренді. При відкритті офісу мережевого провайдера йому надається не більше шести місяців, а повне заповнення може бути навіть в кінці першого року оренди. Саме тому в сервісних офісів також є свої умови і чіткі межі по термінах оренди. Співпраця девелоперів з такими провайдерами гнучких офісних проектів дозволяє значно швидше повернути вартість орендної плати.