Фактичний і юридичний аудит під час купівлі комерційної нерухомості

як самостійно перевірити комерційну нерухомість Під час укладання договору купівлі-продажу приміщення, споруди або земельної ділянки потрібно поводити себе впевнено і сміливо. При цьому не повинно бути жодних вагань і сумнівів. Але чи повинен бути власник підприємства абсолютно спокійним, якщо мова йде про комерційну нерухомість, характеристики якої він знає недостатньо. Тим більше важко зберігати спокій, якщо нічого невідомо про продавця цієї нерухомості. Саме тому всі питання, що стосуються властивостей і характеристик майна, порядності та чесності контрагента, слід вирішувати заздалегідь, ще до оформлення угоди. А тепер ми розглянемо питання про те, як саме потрібно готуватися до купівлі комерційної нерухомості.

Збір первинної інформації про нерухомість

Допустимо, нам відомі деякі дані про об’єкт покупки. Нехай ми знаємо адресу будівлі (склад, офіс, цех), та деяку інформацію про її власника. Виходити відразу на контакт з продавцем зовсім не обов’язково, достатньо “прозондувати ґрунт” своїми силами. В першу чергу потрібно спробувати дізнатися всю інформацію про об’єкт в Державному реєстрі нерухомого майна (Держреєстрі нерухомості). Для цього достатньо буде відвідати сайт Мін’юсту, на якому необхідно спочатку зареєструватися (також можна отримати цифровий електронний підпис). Крім цього доступ до інформації можна отримати за допомогою ВаnkID. Інформація, швидше всього, буде платною. Для пошуку в Держреєстрі достатньо ввести реєстраційний номер шуканого комерційного об’єкта, його юридичну адресу або кадастровий номер земельної ділянки. Можна здійснювати пошук за ідентифікаційним номером юридичної (фізичної) особи, якщо він відомий.

Після цих нехитрих операцій нам вже буде відома більш-менш вичерпна інформація про комерційну нерухомість, яку планується придбати. Тут повинні бути технічні характеристики споруди, дані про її власника, право власності на майно, а також інформація про відсутність або наявність арешту, накладеного на це майно, інформація про іпотеку (якщо вона оформлена) та багато інших корисних даних. Зрозуміло, що першочерговий інтерес повинен викликати арешт майна, оформлення іпотеки на це майно та інші обтяжуючі фактори. При наявності хоча б навіть одного з перерахованих факторів буде свідчити про “гнилі умови майбутньої угоди”. Величезною проблемою буде арешт майна, який зняти навіть новому власнику дуже важко. Те саме стосується й іпотеки, про яку потрібно буде вести діалог в банком, в якому вона оформлена, або факторинговою компанією (стаття 9 “Закону про іпотеку”). При відсутності такого роду неприємної інформації можна почати наступний етап перевірки майна. Тобто далі нишпорити в Держреєстрі просто немає сенсу. Якщо немає згаданих вище обтяжуючих факторів, значить, комерційна нерухомість “чиста” і на неї ніхто не зможе претендувати (стаття 3 “Закону про держреєстрацію прав”).

▼ Пам’ятайте! Арешт майна та іншої комерційної нерухомості міг бути здійснений 1 січня 2013 року, коли ще не вимагалось внесення такої інформації до Реєстру. Тому дані про арешт майна можуть бути й відсутні в Держреєстрі.

Існує певний ряд суб’єктів, що можуть не подати інформацію про обтяження в Держреєстр. Прикладом такого суб’єкта є правоохоронні органи. Тому під час відносин з такими суб’єктами потрібно діяти вкрай обережно.

Подальший аудит комерційної нерухомості

Щоб остаточно переконатися у відсутності записів про арешт майна та інші порушення в Держреєстрі нерухомості, можна спробувати звернутися до слідчого та судді, щоб вони підтвердили відсутність рішень щодо кримінального провадження по даній нерухомості. Як взнати цю інформацію? Все дуже просто – потрібно лише відкрити сайт єдиного реєстру судових рішень і ввести в пошуку точну адресу споруди або її реєстраційний номер (він вказаний в довідці про нерухомість). В результаті будуть отримані дані про те, чи накладалися в минулому арешти на це майно відповідними інстанціями.

Розбіжності такого роду є дуже небезпечними, бо за певних обставин цілком законна споруда може зненацька виявитися самовільно збудованою. Наприклад, згідно більшості рішень ВСУ, будь-які споруди після реконструкції, перебудови, добудови або капітального ремонту, без розробки і погодження проектної документації і відповідних дозволів на виконання будівельних робіт вважаються так званим самобудом. Отже, в результаті купівлі такого майна, що було самовільно реконструйоване або переплановане, може виникнути питання про те, що угода купівлі-продажу цього об’єкта вважається недійсною. Підставою такого рішення може бути стаття 229 Цивільного Кодексу України (в силу здійснення однією із сторін помилки щодо предмета договору). Тому, щоб остаточно впевнитися в порядності продавця нерухомості, йому варто запропонувати здійснити технічну інвентаризацію силами БТІ.

Пошук орендарів комерційної нерухомості

Після всіх описаних вище процедур та остаточного аудиту комерційної нерухомості необхідно розпочати активний пошук орендаря. Справа в тому, що саме орендарі, які всього лише тимчасово користуються майном власника будівлі (приміщення), згідно статті 777 Господарського Кодексу України, мають пріоритет на купівлю цього майна. І якщо власник нерухомості просто проігнорує це право орендарів, вони можуть добитися своєї правди в суді, подавши відповідні претензії.

Ще одна важлива причина, яка вимагає ретельного аналізу орендарів нерухомості – стаття 770 Цивільного Кодексу України. В цій статті чітко сказано, що при зміні власника будівлі договір оренди приміщень залишається дійсним. Це потрібно буде врахувати, якщо орендарі не хочуть вступитися з будівлі до закінчення дії договору оренди. Тут нічого не вдієш, доведеться їх потерпіти ще певний час. І якщо з дня закінчення дії договору оренди вже минуло 30 днів, а самі орендарі залишаються в приміщенні, такий договір оренди комерційної нерухомості вважається автоматично продовженим на попередньо вказаних умовах і на такий же термін (стаття 764 Цивільного Кодексу України).