Чи відновиться в Україні іпотечне кредитування?

перспективи іпотечного кредитування в Україні На початку цього року, щоб викликати більший інтерес до нерухомості, комерційні банки і самі забудовники створили ряд програм іпотечного кредитування. При цьому більш ніж десять кредитних організацій уклали угоди із забудовниками, у яких передбачаються кредитні ставки для клієнтів у розмірі від 5 до 7 % річних. Вже на початку літа зацікавився іпотечними кредитами і ПриватБанк, який до цього часу не проявляв особливого інтересу. Такі маневри на кредитному ринку України породили багато різних чуток. Наприклад, почали ходити слухи про те, що нерухомість у 2018 році значно подорожчає. Давайте спростуємо деякі з цих чуток і визначимо прогнози на майбутнє, щоб розвіяти побоювання клієнтів.

Чи врятує ситуацію домовленість забудовників з банками?

Ряд проблем, пов’язаних з іпотечними кредитами в Україні, виник приблизно в 2009 році. У кінці 2008 року саме спостерігалася криза на світовому ринку нерухомості, яка вплинула і на український ринок. Усугубила також ситуацію і криза на валютному ринку. І хоча вже у кінці 2012 року ситуація в банках значно покращилася. Революція гідності спричинила значне падіння курсу гривні, що викликало зростання кредитних ставок до, можна сказати, неадекватного рівня.

Таким чином в банках виникла серйозна проблема – клієнти масово втратили платоспроможність. Кредитні установи встановили для нових позичальників нові вимоги: розмір первинного платежу при оформленні іпотечного кредиту збільшився з 10 до 40 – 50 % відносно вартості нерухомості, а умови щодо підтвердження доходу стали більш високими. Внаслідок цього вже минулого року за даними НБУ доля іпотечного кредитування склала всього 5 % від загальної кількості підписаних угод на операції з нерухомістю. Забудовники почали шукати інші механізми: акції, знижки, розстрочки і т.п.

І ось в цьому році почало спостерігатися пожвавлення кредитного ринку. Як стверджує НБУ, за перший квартал 2017 року банками було видано 178 мільйонів гривень під програми іпотечного кредитування, а це на 70 % більше, ніж в першому кварталі 2016 року. Тут пояснень причини може бути декілька, але основну роль зіграло зменшення процентних ставок по іпотечних кредитах. Якщо минулого року вони складали близько 33 – 35 %, то вже цього року процентні ставки опустилися до рівня 22 %. Однак, навіть такий процент є невигідним для клієнтів, адже при оформленні іпотеки, скажімо, на 20 – 25 років загальна сума відсотків в багато разів буде більшою за тіло самого кредиту. Навряд чи в позичальників виникне бажання отримати житло, але віддати банку у 4 – 5 разів більше грошей, ніж воно насправді коштує.

Що ж придумали забудовники, щоб вийти з цієї неприємної ситуації? Вони самі запропонували кредитним установам сплатити більшу частину процентних ставок. Таким чином виникли так звані пільгові процентні ставки по іпотечних кредитах. В Києві, наприклад, майже на кожному білборді можна побачити рекламу з пропозицією оформити іпотечний кредит під 5,9 % від Укрбуду. При цьому самі кредити видаються лише у банку “Глобус”. Аналогічні програми рекламуються і Київміськбудом – процентні ставки від 5 до 7,5 % у Кристалбанку та Укргазбанку. Слід зауважити, що у всіх цих випадках передбачене збільшення процентної ставки при збільшенні терміну виплати іпотечної позики.

Всього під 5 % Укргазбанк видає кредити на квартири від забудовника “Інтергал-Буд”. У всіх випадках, і по кредитах від Київміськбуду, перший внесок складає 30 % від вартості житла плюс комісія у розмірі 1,5 – 3,5 % від суми заборгованості. Однак, такі умови в любому випадку є значно вигіднішими від звичайних програм іпотечного кредитування. які існували до цього часу в банках.

Окремі фахівці ринку нерухомості вважають, що збільшення активності забудовників є всього лише вимушеною мірою, бо кількість пропозицій на ринку житла на разі в багато разів перевищує попит. Важливо, що таке явище спостерігається як на первинному, так і на вторинному ринках. За минулий рік у Києві було укладено близько 6 тисяч угод на купівлю житла в новобудовах, а пропозиція при цьому складала більш ніж 50 тисяч нових квартир. На даний час середньомісячна кількість пропозицій складає від 25 до 30 тисяч квартир.

Основна проблема в тому, що для більшості покупців ціни на житло сьогодні недоступні. І навіть те, що забудовники пішли на зустріч клієнтам, надаючи розстрочки ще до введення будівлі в експлуатацію та зменшивши перший внесок в окремих випадках навіть до 10 %, на ситуацію, що склалася, ефективно не впливає. В секторі, що користується найбільшим попитом, при вартості квартири від 700 до 900 тисяч гривень та первинному внеску 20 – 30 % щомісячна плата по іпотечному кредиту складе близько 20 тисяч гривень, а це надто багато для середньостатистичної сім’ї, яка проживає у столиці.

Що очікувати від ринку нерухомості в майбутньому?

В такій ситуації вигідні іпотечні кредити могли б стати хорошим спонуканням для збільшення попиту на житло. Якщо ж період кредитування збільшиться до 10 років, щомісячні платежі значно б зменшилися. Однак, саме іпотечні кредити можуть призвести до подорожчання квартир, хоча для цього потрібно, щоб по кредитах купувалось не менш ніж 25 – 30 % житла від загального обсягу. Також потрібно звернути увагу, що вже на початку наступного року ця частка може скласти близько 15 %, але більшість спеціалістів прогнозують всього лише 8 – 10 %.

Невизначеність залишається з процентними ставками. Для набуття іпотечними кредитами широкої популярності процентні ставки не повинні перевищувати 15 % при оформленні позик у гривнях за умови, що іпотек оформляється на довгий час. Тепер зазначимо, що розглянуті вище домовленості між забудовниками і банками про спільні іпотечні кредити не є вигідними для забудовників і згодом ми це побачимо. Перекриття своїми грошима пільгових процентних ставок у банках довго тривати не зможе. Саме з цих причин можна зробити висновок. що у найближчі декілька років підвищення вартості житла очікувати не варто. Якщо ж зміни й будуть, то неістотні. Максимальне подорожчання квартир тимчасово може скласти на думку експертів до 5 %, після чого ціни на житло повернуться до попередніх значень.